Friday, July 23, 2010

屋价高得离谱??

以个人的浅见,还是要回归经济的自然原理来勘察大方向, 以自己的功课结论来做自己最熟悉的市场。

以最基本经济原理而言,一为购买能力, 二为地区的供求。
购买能力很自然的与利息挂钩。

97年股市崩溃,反而房地产一直向上冲到98年才崩盘。
利息在当时就是晴雨表, 反而市场的反应却是稍迟,一样是到处排队。








以近几年而言, 在国际趋势带动利率一直低靡, 当然啊也包括马来西亚。
试想想, 在当时利率7%以上,掉到effective rate 3%-4%的时候,
以收入稳定的情况底下,我们的购买能力已经上升了70%~100%, 只要银行没有收紧拨款,
房地产那有不上升的道理。简单来讲, 以前只能买20万的房子, 现在却有能力购买30万~40的房子。年轻一代会选择前者还是后者?

以星加坡而言,是一个长久以来保持低利率的政策,应此购买额度可以提高, 哪怕收入很低。

有时候房地产价格高企,给人印象是很多有钱人, 在很大程度上, 我们是市场上是购买能力提高了。
当然投机成分也有,不过也是自然。 有市场的地方就有投机的机会。没有投机情绪,房产就不会迅速升值。
投机也不尽然是坏的。
如果买了房地产 10年才上个20%或平稳, 还真的有点火滚。

结合这两个基本经济原理,
以puchong putri为例子,
家庭收入(两公婆)过万的不计其数, 以购买力而言, 他们可以月供4000,30年, 4%年利率,都可以买到80万的房子虽然不用去到尽, 可见可以负担的人确实是存在的。



相信央行还是要保持利率低靡, 虽然调高了三次。
快速的利率上升,死的将是银行本身, 投资者本身,到最终要政府买单。
只要effective rate 不超过7%, 泡沫就不会爆破。
这可能要至少3年吧。

不过和投资股票一样, 千万不要对你投资的项目有感情,
有感情, 就有期望,就可能不理性了。

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