Friday, August 1, 2008

1%

政局在戈锯 政客在博弈
那吉和安华互扁, 阿都拉也暂时喘息.

政局在青蛙疑云, 鸡奸桃闻和蒙古女郎的迭换新闻之下, 经济活动都受到影响.
政府和私人的商业活动都基本呆滞, 导致马币也在国际回软.

RAM也预测年末0.25%到0.5%的利率上调.
中央银行再也不能既往般的用上调汇率来控制通货膨胀以, 来达到避免用上调利率来控制通货膨胀的手段.
而今, 也只能沿用后者了, 届时也可能是唯一的途径.

如果, 局势依然的不明朗, 阶段性的利率上涨潮就将来临了.

1%, 看来不多, 但是实质又是如何影响千家万户和房地产的市场情绪?

例子:


现时
房屋贷款利率: 5.45% (BLR-1.3%)
贷款额: RM100,000 (30年)
每月供期: RM564.66
每月最低收入: RM1411.65 (40%的能力)


未来 (如果上涨1%)
房屋贷款利率: 6.45% (BLR-1.3%)
贷款额: RM100,000 (30年)
每月供期: RM564.66 (贷款额: RM89,802
每月供期: RM628.78
每月最低收入: RM1571.95 (40%的能力)




供期(贷款额=100K) 实际利率 利率上涨 贷款额 利率成本 购买力 (降低)
565 5.45% 0.0% 100000
596 5.95% 0.5% 94687 5.5% 5.31%
629 6.45% 1.0% 89802 11.3% 10.20%
662 6.95% 1.5% 85303 17.2% 14.70%
696 7.45% 2.0% 81153 23.2% 18.85%
765 8.45% 3.0% 73776 35.4% 26.22%
837 9.45% 4.0% 67445 48.1% 32.56%
911 10.45% 5.0% 61982 61.2% 38.02%
986 11.45% 6.0% 57240 74.5% 42.76%
1063 12.45% 7.0% 53100 88.1% 46.90%
1141 13.45% 8.0% 49467 101.9% 50.53%


1%的影响力为

1. 利率成本: 11.3%
2. 购买能力: 下降10.2%

1%看起来是很小,但是其经济影响很大,尤其在购买力上面来探讨.
所有的住宅房地产市场都和购买力能力有关, 整个马来西亚的房地产前年交易总价为700亿左右.
因此在购买力的减低之下, 或70亿会影响不少的房地产市场.

大家保佑,97年的超级利率时代不会降临, 要不以上的表就可以用了.


建议:
1.有过多现金的,可以丢本金
2. 没啥现金的, 可以延长供期, 及再融资的配套减少利息.

难关要到来时, 自己先做好准备, 总不能等到洪水到来, 去抓铺盖.


ps:贷款利率非现在行情, 数据仅仅是数字演算用.
1%

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